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在2021年信贷数据表现来看，存款准备金、房企开发贷、个人住房贷款增速，房贷利率等数据对房地产市场具有负面的影响，因此整个2021年房企暴雷不断，房地产开发投资等数据都处于历史相对低点，虽然房地产成交量相比2020年出现小幅增长，但是都是2021年上半年的大幅增长相关。不过，随着2021年政策的不断放松，尤其是金融信贷政策的放松会极大利好楼市，“短期看信贷，长期看人口”，那么购房者和多数房企在2022年必然会比2021年下半年过的好。

一、宏观信贷数据分析

1、存款准备金率及LPR--利率下调空间相对更大

当前，大型金融机构存款准备金率和5年期LPR都处于2018年以来的最低点，分别为11.5%和4.60。近几年资金面的宽松节奏基本处于同步的状态，在存款准备金率先下调之后3个月左右的时间LPR也会跟进调整。不过从国内金融机构存款准备金率和中长期贷款利率来看，都处于相对低点，有下调空间但是空间不大，但是从发达经济体来看，我们的中长期贷款利率相对空间会更大，虽然我们降准空间较小，但是金融机构的货币乘数明显高于其他发达经济体，适当下调存款准备金率可投放的资金量也会较大，并且今年金融信贷相对2021年会更为宽松，尤其是鼓励房地产业的资金会更多。

2、个人住房贷款增速及房地产开发贷款增速--房地产贷款已经开始筑底回升

随着降杠杆政策的出台，尤其是对房地产业进行降杠杆力度加大，近几年新增贷款中房地产开发贷款和个人住房贷款同比增速一降再降，尤其是房地产开发贷款增速在2021年三季度增速几乎为0增长，同时个人住房贷款增速也降至各项贷款增速之下，在四季度两者都有反弹，但是其力度不大。随着2022年各项降首付、降息等各项政策的出台，房贷增速必然有所快速增长。

3、季度个人住房新增贷款及房地产开发新增贷款占比--个人贷款已回升至往年平均水平，开发贷款尚处于历史低点

从房地产开发新增贷款季度占比来看，2021年连续三个季度是出现下跌，与2020年房地产贷余额相比也是出现减少，房企去杠杆的步伐是十分明显的，在近几年也是绝无仅有的。个人住房贷款季度占比来看，2021年四季度对个人住房贷款政策逐步放松，个人住房贷款占比也出现明显增长，占比也达到相对高点，但是从绝对值来看，9000亿的季度个人住房贷款新增来看，相对往年而言还是相对较低的。

4、主要商业银行各项贷款占比--多次降准之后银行放贷压力会明显缓解

在《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中，第一档大型商业银行个人住房贷款占比不得超过32.5%，中型商业银行个人住房贷款比例不得超过20%。那么2021年各商业银行发布的中报来看，银行间的贷款占比有超出和在上限范围内，超出的银行需要减少个人住房贷款的发放速度和额度，不到的银行也在降杠杆的政策之下，不会随意加速放款速度增加市场份额。虽然2021年商业银行年报尚未公布，但是随着几次降准及2021年整年房贷发放速度放缓之后，多数商业银行应该能够达到政策所规定的比例。

5、个人住房贷款利率变化--今年房贷利率有较大下调空间

从个人住房贷款利率来看，绝大多数城市2017年底之后首套房的贷款利率是明显高于基准利率的，这也是这几年秉承着“房住不炒”的理念而执行的相关金融政策。不过随着年初LPR的逐步降低，并且2022年两会提及“降低实际贷款利率”的政策中，预计今年房贷利率还是具有明显的下调空间，不过首套房的利率水平下调至基准利率之下的可能性微乎其微。

二、政策放松城市措施解读

1、各线城市信贷政策放松分布--三四线城市政策主要放松城市

（略）

2、信贷政策放松措施--提升公交额度，降首付是政策放松主要手段

（略）

3.各城市主要信贷政策放松内容详解

（略）

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