最近，大湾区楼市风云变幻，政策一锤接一锤。 广州4家银行（邮政、广发、平安、广大）全面暂停二手房贷业务，部分银行只接受中心六区且楼龄不超20年的业务。 佛山之前是限购区首付比例不低于4成，对20年以上楼龄的房子不接件，现在部分银行直接对二手业务暂停。 中山二手房贷告急，目前仅接受有准入的大型中介机构的二手房按揭业务。 惠州4大行已暂停二手房贷款业务，目前仅部分小银行可做，房贷利率奇高，最高达到7.2%！
而深圳...



深圳楼市，未停贷！
 外面风起云涌，深圳稳如老狗。 据报哥了解，深圳以5大行为首的中、农、工、建、交均未出现停贷现象，一二手贷款业务正常进行中。 二手房贷款方面，除交通银行表示目前营业额度相较之前略有紧缺，放款周期有一定延长（约1个半月）外，其他银行均表示影响不大，放款大概在一周至一个月以内。
利率方面，执行5月上调后的房贷利率，首套5.1%，二套5.6%，放眼全国来看，仍然是比较低的。
就报哥个人而言，深圳楼市没有加码的必要了，利率上调、限购升级、信贷收紧...深圳楼市已经凉得透透的。 伴随二手遇冷，新房也不那么香了。 蛇口半山臻境，1130批客户586套房；尖岗山万科都会四季，1306批客户选856套房罗湖缙山府，490批客户选404套房；... 报哥看好的几个盘，中签率都在50%以上。更甚至，连万科都会四季这样的热盘，开盘竟然没卖完呢。
话又说回来，这轮停贷潮/房贷收紧来的凶猛，楼市到底发生了什么？



信号明显，楼市再难暴涨！
 一切都源于央行年初出台的房贷“两道”红线政策，对银行房地产贷款占比和个人房贷占比都做了具体规定。目的就是防止楼市大水漫灌，警惕房价大涨。



前者主要是针对房地产企业，限制银行资金过度流向开发商，而后者和购房者个人息息相关，如果前期个人贷款占比较高，银行就会收紧放贷规模，显然会增加申请房贷的难度。  而信贷一旦收紧，对于楼市的打击是致命的。 从过去的房价走势看，房价与银行住房贷款密切相关。房价大涨的周期内，房贷数量也会大增，房价低迷期间，房贷数量也是呈下降趋势。 按照新的红线要求，银行在供给受限之下，二手停贷，上调利率，延长放款时间，楼市想再回暴涨之路，显然不现实了。 在面对即将到来的年中考核，银行为了数据报表好看，不触碰红线，因此会及时收紧或停贷二手业务，这都属于正常现象。 如果下半年能恢复额度，情况将有所好转，如果额度不能提高，停贷或延缓放贷将会成为常态。



二手停贷，新房不受限！
 细心的人可能发现了，为什么仅针对二手房停贷/收紧？ 第一，打击炒房客，维稳楼市。 相比新房，二手房市场的炒作更严重，可利用激烈的交易，把房价炒高，典型的深房理的操作，煽动会员们拿下小区低总价的房源，然后坐地起价，让每一次新成交的房子都比前一套高，集体炒高房价。 而新房相对就没那么容易了，有政府限价，积分摇号等制约，而且新房阶段是无法变现的。 另外，打击炒房也符合当下的调控政策。 第二，新房库存压力大。

2月1日，易居研究院发布《2020年全国百城住宅库存报告》，其中提到，百城新房库存总量同比上涨7.5%，而且由于疫情的关系，房企推盘的速度明显加快了。而新房供应面积58213万平米明显高于成交量的54585万平米，呈现了一个供大于求的状态。
 3月16日，第一财经发文探讨了下国内目前库存高不高的问题，分析的结果是广义库存规模依然很大，全国商品房去化周期长达48.9个月，而住宅则是20.9个月，房地产行业仍然存在去库存的压力。

用一句话概括就是：新房库存压力大，去化周期长。
因此限制二手贷款，有利于引导购买力转移，刺激新房销售去化库存。 第三，新房才是利润大头。 说白了，给新房贷款，是跟开放商做生意，油水更多，给二手贷款，是跟个人做生意，绳头小利。对于银行来说，额度紧张时期，能做批发，就不会做零售。 结
这一轮调控，二手房停贷/额度告急，房贷利率上涨，延长放款时间成了基本操作。

对于二手全面停贷的消息，显然不现实，只是部分城市部分银行因为红线压制，一时收紧罢了，不必恐慌。
深圳房贷虽然没像其他城市一样收紧，但现有的信贷政策也算不上友好。 二手指导价出台后，首套首付5-6成，二套7-8成，杠杆几乎已废，刚需买二手越来越难。 没有了杠杆，交易周期被拉长，降低二手房的活跃度，最后影响的就是成交和价格。 接下来，深圳楼市进入横盘阴跌期，该打新的打新，该捡漏的捡漏，慢慢挑，慢慢选。

THE END

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