风物长宜放眼量银行应加强“共有产权住房”金融支持方案创新

卡神交流微群

全国信用卡交流微信群

申请入群

最近，北京市住房建设委员会发表了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，向社会征求意见。根据该方法，北京计划新推进共有产权住宅，新北京人获得共有产权住宅的比例在30%以上。

行业专家认为，共有产权政策对商业银行贷款业务没有直接影响，但由于银行贷款中房地产类融资占有率过高，共有产权对房地产价格的影响传导到商业银行房地产业贷款、房地产类企业、居民贷款的库存增加业。

如果共有产权在北京确认，商业银行的个人信用也会从贷款转向消费信用。商业银行应积极开展消费信用、租金贷款、共享产权贷款等新业务类别，应对个人住房贷款下跌的风险。中国人民大学国际货币研究所研究员李虹含在接受本报记者采访时表示。

银行房地产贷款资产质量压力

访问共有产权住宅是购买者和政府共有住宅所有权。北京市住房建设委员会相关负责人说:共享所有权住房政策通过实施政府和购房者共享所有权的方式，政府将其所有权的一部分使用权转让给首次购房者，进一步降低住房销售价格，最大限度地支持三明治层的首次购房需求，满足没有住房的家庭住房需求。政府和人民一起努力解决住房困难。

方正证券房地产首席分析师夏磊分析说，共有产权室实质上是商社之一，是有保障功能的商社，但产权份额由政府持有一部分，减少了购房者的压力。由于其产权分割更加明确，将来北京新进入市场的自营住宅将被共有产权住宅取代。

显然，共有产权住宅的发售增加了住宅供应，购买者增加了选择，对开发者来说可能不是好消息。

这项政策对稳定房价的期待起到积极的作用。链家研究院院长杨现领说。

共享产权在北京实行后，房价可能稳定或小幅下跌，意味着抵押品的总价值因房地产价格的下跌而迅速缩小。李虹含告诉记者。

记者在采访中发现，商业银行本来的贷款类别中，房地产业、房地产企业融资、居民中长期贷款高，约占贷款总规模的40%，其抵押品大部分为住宅、土地等。

李虹含表示，根据新资本协议等监督规定，抵押品价格下降时，银行必须对该债权进行准备，杠杆比率下降，不良贷款比率可能进一步上升，商业银行房地产贷款质量形成潜在压力。

房地产类信用融资需求或萎缩

授予记者，目前商业银行对房地产行业的资金支持主要表现在两个方面，即对居民购房的个人住房贷款支持和需求。

对于房地产企业来说，在其发展的不同阶段，银行在企业的资金来源、周转中起着不可或缺的作用。

房地产业得到商业银行贷款支持的主要用途是支付土地周转市场的低价(银监会等政策从2016年9月开始限制商业银行支持住宅企业的土地融资)，另一个用于房地产建设项目支付建筑物的钱。

需要购买房地产产品的一方，购买时可向银行申请，贷款购买，出售房地产产品后，所得款项交付银行贷款和利息，形成循环周期。整个循环周期的资金链运作都是依靠商业银行的房地产贷款，其利息收入也来源于其中，在这个周期中，房地产业和银行业两者实现了共赢。

加强房地产管制，在建立长期有效机制的过程中，传统房地产信用需求可能萎缩。李虹含认为，共有产权主要支持自己的商品住宅、保障室和租赁市场的发展，预计未来将陆续出台一系列政策，在此背景下将来会有更多的居民选择租赁。另外，随着国家房地产宏观规制政策的进一步深入和居民购房热情的下降，房地产企业融资需求进一步萎缩。

大力发展租赁类融资服务

为了抑制住宅价格上涨，2016年下半年以来，北京市的土地转让采用了限制住宅价格竞争地价和竞争自持面积的比例和设计方案的模式，很多上市土地最终以全部的方式获得。

业内人士表示，随着自持商社用地的增加，未来房地产企业开发融资的偿还来源从单一依赖房地产销售的偿还转变为房地产投资信托基金(REITS)资产支持计划转让租金收益权的方式，实现租金偿还

如果共有产权在北京确认，商业银行在发行房地产开发贷款的同时，可以考虑为客户设计将来以REITs资产支持计划的方式实现商业银行资金的退出，保障商业银行资金的安全。李虹含提出。

REITs是以发行收益证明书的方式收集特定多数投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

2015年1月6日，《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》发表，明确提出了3年基本形成渠道多样、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场、积极推进。REITs是金融投资产品，推动REITs试点，有利于促进房屋租赁市场的发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，进入租赁市场，通过多渠道增加住房租赁住房供应。

李虹含认为，银行应响应国家呼吁，可以选择长期租赁类或共享所有权住宅类资产开发公司，如万科(年内发展10万套计划)、世界联行(年内发展10万套计划)、龙湖房地产等贷款。

同时，商业银行应创新房地产共有产权和租赁类企业的金融支持方案，鼓励REITS、公积金补助金、共有产权、自营住宅制度等房地产房地产公司变革。另外，设立房地产企业并购基金，活跃一线城市库存住宅业务，加快库存住宅租赁住宅、共有产权住宅的转换速度。李虹含有建议。

更多内容请关注专业的金融服务平台-卡神。kashen8。com】卡神吧同时为你提供更多的银行信用卡优惠信息、信用卡指南、信用卡攻略，让你更好的使用信用卡。